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捉妖记:厦门房价摔下神坛!一个时代结束了!

来源:看房啦 发布时间:2021-02-02

近两天,关于厦门房价崩盘的新闻甚多。

我查了一下,主要内容来自于自媒体:樱桃大房子,老杨认识的一位房地产老记。住在深圳,近几年写了很多的房地产文章。截段内容如下:

NO.1

厦门房价,崩盘了吗

通过一张图,回顾一下本轮短周期,厦门房价的运行节奏:

从2015年初开始小涨;

2016年春节后快速拉升,进入主升浪;

2016年四季度受调控影响,盘整中略有上涨;

2017年春节后,3月初至4月初,再现一波急涨;

2017年4-5月,高位盘整;

2017年6月以后,振荡中下跌。

从2015年初至2017年4月,房价指数累计上涨90%左右。

2018年7月底,相比2017年4-5月的高位,房价指数下跌了9%,大概回到2017年3月中旬的水平。

拿同样口径的数据,可以与北京做个比较。

北京房价最高点在2017年4月,其后持续下跌至2018年4月,累计下跌12%。

也即,北京房价跌幅大于厦门。

基本上可以这么认为:全国一二线城市当中,跌幅最大者是北京,其次是厦门,或者是石家庄。

上述只是某机构的房价指数,实际来看,其涨跌幅度会更大些。

从实际房价变化看,北京下跌了15-20%,据此推测厦门已下跌了12-18%。

7月,链家厦门二手房成交量为40590元每平,相比去年9月46150元,下跌12%。由于没有更多数据,不知相比最高点下跌了多少。

从实际成交来看,老杨估计当前厦门多数房源,价格已跌回到2016年四季度。

从上述数据来看,尚不能判定厦门房价崩盘。

一般来说,一个地区的房价整体下跌超三成,可以说大跌,或者说泡沫破灭,比如环京地区,就可以这么认定。

严厉意义上的崩盘,很难用幅度描述,我想价跌超四成或五成,就可以算崩盘了。比如:2011年至2015年的温州与鄂尔多斯。

有个厦门本地小V,发微博驳斥樱桃大房子观点,截图三段如下,供参考:

NO.2

老杨亲历,厦门往事

过去几年,除了一线城市,老杨比较关注的几个二线城市当中,就包括厦门。

在我们易居研究院的重点城市比对性研究中,部分时段,厦门很扎眼。

以下,老杨就把过去几年的微博纪录,做一下大致回顾:

2016年4月,老杨率先提出四大公子,后被别人称为四小龙,自此厦门名扬本轮短周期。点看: 杨红旭:中国楼市:四大天王,四大公子!

NO.3

厦门房价为何摔下神坛

过去多年,厦门房价高昂,部分年份甚至排名全国第四,风光无限。在一项事物风头甚健的时候,人们总是能够找出很多理由。

关于厦门高房价,常见的理由有二:1、厦门地少、稀缺。2、厦门是福建人民、全国人民的厦门,全福建的有钱人,都会考虑在厦门拥有房产。

过去几年,厦门本地人民、中介、开发商、外地投资客,绝大多数人都相信厦门房价永远涨,真心相信!

因此,过去一年多厦门房价下跌,让上述很多人大跌眼镜!想不通呀!

表面来看,厦门房价下跌,主要是调控很严厉,本轮多地调控,在二线城市当中,在2016下半年至2017年,厦门属于相当严厉。

早在2016年8月底,厦门就宣布执行住房限购政策,重启限购时点,早于其他二线城市。2017年3月,厦门大规模升级调控,限购升级,认房又认贷,而且,全国第一个出台限售政策!

调控不断收紧之后,大量外地人被拦在了门外!

调控严厉,当然是市场降温的重要原因,却并非深层次的原因。杭州、南京、苏州、青岛等强二线城市,调控也都较严,但过去一年房价并未像厦门那样明显下跌!

深层次原因是:过去几年,厦门房价一直偏强势,房价水平明显背离了多项其他指标,存在一定程度的泡沫。本次房价下跌,是多年累积的病痛,集中显化了!

仅看两组数据吧。房价收入比与租金收益率,是两个衡量房价泡沫的重要指标。而厦门,皆处于全国最糟糕的程度!

近期,易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。从中,可以知道不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化,借此观察不同类别城市房价泡沫有否及大小变化。

分城市来看,各城市房价收入比偏离度差距较大,有54个城市偏离度为正,29个城市偏离度为负,其中偏离度最高的城市厦门,为41.6%。另外,南京(35.7%)、济南(32.7%)、广州(29.6%)等3城的房价偏离度水平都明显偏高。其中厦门和南京本轮房价涨幅较大,济南和广州本轮行情启动时间相对较晚。

厦门房价收入比,今年上半年相比去年,已经有所下滑了,但本轮房价涨幅太大,水平过高,因此,今年上半年房价收入比偏离度仍然很大,位居全国第一!!!

泡沫不是一天生成的,未来一年,甚至两年,这个偏离度,还有较大下调空间。

7月,易居院发布了《50城租金收益率研究报告》。对2018年2季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、三亚(1.4%)、福州(1.6%)、石家庄(1.6%)和青岛(1.6%),它们的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年2季度来一直维持在50城中最低水平。

NO.4

厦门与杭州,福建与浙江

福建与浙江,两个相邻的兄弟省份,而且经济结构、民企发达程度、外贸依赖度、民间资金充裕性、华侨数量、投资房产的积极性,都有很大的类似之处。

房地产市场,也有类似之处。尤其是两大中心城市,厦门和杭州,房价都高,投资投机比重高,全省富人都愿意在此二市购房。

老杨,已经盯着这两个省、两个城市多年了。因为,俩货的很多数据,扎眼!

还是以房价收入比为例,易居院的报告跟踪了多年了。

以2007 和2008 年为例,以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市,房价收入比明显偏高,均在10 以上。

排名第一的厦门2008 年房价收入比达到14.08,排名第二的北京2008 年达到13.54,排名第三的深圳2007 年达到13.15,排名第四的广州2007 年达到12.09,排名第五的上海2007 年达到11.25,排名第六的杭州2007 年达到10.33。

2011年,深圳房价收入比,冲到了全国第一,厦门第二,杭州第三!

接下来,把厦门和杭州过去多年的房价收入比,放在一起进行比较。

01至05年,杭州房价收入比,一直高于厦门。其后,06年至08年,厦门高于杭州。

2010年,杭州的房价收入比,仅次于京沪深,明显超过厦门。如今回头看,当时杭州(以及部分浙江地区,如温州)房价泡沫明显!

后来的结果是:2011至2015年,杭州与浙江楼市,经历了一次较长时间的深度调整,其中温州房价跌幅大于杭州。

也正是因房价泡沫被挤得时间长、挤得狠,所以2016年初,老杨抄底杭州的时候,杭州房价泡沫已经消失。

近两年杭州涨幅大,房价收入比重新反弹,但2018年仍没超过最高点的2010年。当前来看,重现泡沫,但小于2010年。

再来看厦门。2014至2015年,全国多数城市房价收入比下滑,但厦门居然逆势上涨;2016至2017年,厦门房价暴涨,房价收入比也跟着猛拉。

2017年厦门房价收入比近25倍,仅次于京沪深。注意,2010年,杭州也曾经仅次于京沪深!

在很大程度上,2017年厦门房价泡沫程度,类似于2010年的杭州!

2018年上半年,随着厦门房价降温,房价收入比调头向下。

不比不知道,一比吓一跳!

更多干货,关注微信公众号:杨红旭楼市研究

NO.5

厦门房价,下跌路漫漫

厦门房价已经下跌,而且多数房源实际成交价,已跌12-18%左右。当前是否已经调整到位,是否可以抄底了?

首先,看成交量。

厦门的二手房成交量,17年6月开始持续低迷,今年亦如此,虽然刚过去的7月,成交量相比之前几月,略有反弹,但绝对值,与历史均值相比,仍偏弱,仍在低迷区间挣扎!

这样的量能,结合下半年房地产调控从紧的背景,老杨认为下半年量能不会出现强反弹,价格也就不可能止跌。

其次,看地市。

近半年,全国热点城市地市降温,频传地价下跌的消息。而厦门尤其惨烈!

2018年4月25日, 厦门2018首场土拍落槌,爆冷三连击,3幅商住地全部没有达到上限价!

6月1日,2018年厦门今年第二场土地拍卖上,两幅地块均叫价三次成交,创厦门史上最快土拍成交记录!地价紧贴起拍价,海沧的优质地块爆冷成交,最高楼面价仅25105.5 元/㎡。而马銮湾区域上一幅地块——海投H2016P02成交楼面价已达3.85万元/平! 两年之后,地价暴跌!

7月2日,出让了5幅地块,溢价率高的也只有18%,最少的仅5%。同安汀溪地块,楼面价17014元/平方米竞得,成交价为底价。翔安厦大地块,楼面价21182元/平方米。

2017年6月21日的土地拍卖会开始,厦门绝大多数地块楼面价都不超过3万/平,进入2018年,地价继续下行,2.8万/平、2.5万/平、2万/平,7月2日,地价重回“1”字头。总体来看,目前厦门的土地价格回归到两三年前的水平。

在2016年至2017年,地价暴涨、地王满天飞的时期,老杨曾多次撰文,分析在少数热点城市,地价过热所隐藏的风险。

当时看起来老杨像是“杞人忧天”,如今,部分已被应验! 点看分析:某些城市的地价泡沫,已经破裂!

房价上涨过程中,地王的出现,会刺激房价进一步上涨,形成正反馈;而过去一年,地价不断下跌,会拖累房价进一步下跌,形成负反馈。

而且,当前,厦门地价跌幅远大于房价跌幅,对于房价下拉效应,还将慢慢释放很长时间。

最后,上文中已分析过,今年上半年厦门的房价收入比偏离度位居全国第一,也就意味着需要较长时间,才能回到合理范围。

还有,厦门与杭州的对比性分析的结论是:对比浙江与杭州,福建与厦门,大概率将经历一次时间较长、幅度较大的楼市调整,大概率就是当前及未来二三年!

周末闷在家里,从昨天开始写,整整搞了一天呀!希望本篇干货,对大家有所启发!

站得高,才能尿得远!本文,老杨以宽广的视野,基于历史大数据,通过比对性分析,以老杨自创的逻辑,应能得出相对靠谱的市场走势预测!

码字辛苦,亲们,用行动,鼓励一下老杨吧

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